סולומון ניצה נ' עזבון המנוח הושנג גאולה ז"ל ואח'

החלטה

רקע

1. התביעה העיקרית נסבה על ליקויי בנייה.

התובעת, גב' ניצה סלומון, רכשה מהמנוח, מר הושנג גאולה ז"ל (להלן: המנוח), דירת גג ברח' הלוטוס 11ברעננה (להלן: הדירה). לדירה צמודים חלקים מסויימים של הרכוש המשותף וכן גג וזכויות בנייה על הגג. הסכם המכר, נספח ג' לכתב התביעה, נחתם ביום 17.7.05 (להלן: הסכם המכר).

המנוח היה הבעלים של רבע הזכויות בנכס, שעליו נבנה הבניין. על פי הסכם-ייחוד יוחדו חלק מזכויותיו של המנוח בנכס לדירה.

חב' לוטוס הייטס בע"מ (להלן: לוטוס) היא החברה היזמית שבנתה בנכס את הבניין שבו מצוייה הדירה. הקבלן המבצע היתה חב' יסעור ס.א.ע. חברה לבניין ופיתוח בע"מ (להלן: יסעור).

הבנייה הסתיימה בשנת 2000, ואז נמסרה החזקה בדירה למנוח. לאחר מכן הושכרה הדירה, וביום 17.7.05 נמכרה כאמור לתובעת.

2.ביום 6.5.07 הגישה התובעת תביעה קטנה בגין ליקויי הבנייה הנטענים (ת.ק. 1739/07), אשר הועברה לבימ"ש השלום. התובעת הגישה כתב תביעה מתוקן, שבו הועמד סכום התביעה ע"ס

70,000 ₪.

התביעה הוגשה כנגד עיזבון המנוח (באמצעות אלמנתו ויורשתו, גב' מהרי פאולדי גאולה), כנגד לוטוס וכנגד יסעור. לוטוס הגישה הודעה לצד שלישי כנגד יסעור.

3.בין הצדדים מחלוקת-סף בעניין תחולת חוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973 (להלן: חוק מכר דירות). מחלוקת זו נסבה על פרשנותו של סעיף 44 להסכם המכר, שבו התחייבה לוטוס כלפי התובעת ליתרת תקופות הבדק והאחריות לפי חוק מכר דירות.

בישיבת קדם משפט, ביום 12.2.09, הוחלט להכריע קודם במחלוקת-סף זו. אותה עת טרם היה ידוע מי הם בדיוק יורשי המנוח ומי הוא בא-כוחם. לאחר מכן הוברר כי יורשת המנוח היא אלמנתו שמתגוררת בארה"ב; התבקשה ובוצעה המצאה מחוץ לתחום; הוגש כתב הגנה מטעם יורשת המנוח, וב"כ הגיש אף סיכומים בכתב לגבי מחלוקת-הסף שצויינה לעיל.

החלטה זו נסבה איפוא על מחלוקת-הסף האמורה.

4.בישיבת קדם המשפט הוגדרו שתי נקודות מחלוקת עיקריות לגבי סעיף 44 להסכם המכר:

א. האם סעיף 44 צריך להתבטל, כתנאי מקפח בחוזה אחיד;

ב. אם סעיף 44 נותר בעינו - מה הפרשנות שיש לתת לו, לעניין תקופת התחולה של האחריות

על פי חוק מכר דירות.

האם סעיף 44 להסכם המכר הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד

5.הצדדים להסכם המכר הם המנוח והתובעת. הקשר של לוטוס לבניין ולהסכם המכר פורט במבוא לכתב ההגנה מטעמה. תמצית הדברים הרלבנטיים היא: בעלי השליטה בלוטוס הם בני משפחת גאולה, משפחת המנוח, שחיים בחו"ל, והיו בעלי המקרקעין שעליהם נבנה הבניין. עם הפשרתם של המקרקעין לבנייה למגורים, במסגרת תב"ע רע/ 2005,

אופשר לבנות עליהם 92 יחידות דיור, בחמישה בניינים. לוטוס הוקמה על מנת להוציא לפועל את פרוייקט הבנייה של חמשת הבניינים הללו (פרוייקט "לוטוס הייטס"), ובהם בניין מס' 2, שבו נמצאת הדירה המדוברת. תעודת הגמר לבניין 2 ניתנה ביום 3.8.00. לוטוס טוענת כי זה המועד המוקדם ביותר שבו יש לראות את מסירת החזקה בדירה למנוח. כפי שצויין, הדירה הושכרה במשך חמש השנים שלאחר גמר בנייתה, ולאחר מכן נמכרה על ידי המנוח לתובעת.